Décret 991-2025 : trois obligations qui redéfinissent la gestion de votre syndicat de copropriété
Temps de lecture : 7 minutesCatégorie : Conformité Loi 16 et 141Mots-clés : décret 991-2025, carnet d'entretien, étude du fonds de prévoyance, attestation 1068.1, syndicat de copropriété, Loi 16, Québec
En bref
Le 16 juillet 2025, le gouvernement du Québec a publié le décret 991-2025, entré en vigueur le 14 août 2025. Ce règlement tant attendu encadre enfin concrètement trois obligations qui découlaient de la Loi 16 (décembre 2019) mais qui étaient restées lettre morte faute de règlement d'application. Pour les administrateurs de syndicats de copropriété, ce décret change la donne : le carnet d'entretien, l'étude du fonds de prévoyance et l'attestation du syndicat (article 1068.1 C.c.Q.) sont désormais régis par des exigences précises et vérifiables. Voici ce qu'il faut comprendre, ce qu'il faut préparer, et dans quel ordre.
1. Pourquoi ce décret change tout
La Loi 16, adoptée en décembre 2019, avait introduit dans le Code civil du Québec trois obligations structurantes pour les syndicats de copropriété. Le carnet d'entretien (art. 1070.2), l'étude du fonds de prévoyance (art. 1071) et l'attestation lors de la vente d'une fraction (art. 1068.1) étaient des concepts solides dans la loi — mais leur application concrète dépendait d'un règlement qui tardait à venir.
Pendant près de six ans, les syndicats ont navigué dans le flou. Certains ont fait produire des carnets d'entretien « à la bonne franquette », d'autres s'en sont passés, d'autres encore ont payé pour des études du fonds de prévoyance dont le contenu variait largement d'un prestataire à l'autre. L'attestation lors de la vente, elle, n'était tout simplement pas uniformisée.
Avec le décret 991-2025, cette phase est terminée. Le règlement précise le contenu minimal, les qualifications requises des professionnels, les fréquences de mise à jour et les dispositions transitoires. Les syndicats ont désormais une norme claire à respecter, et les acheteurs potentiels ont des documents standardisés sur lesquels fonder leurs décisions.
2. Le carnet d'entretien : votre outil de gestion du bâtiment
Le carnet d'entretien est le document qui décrit l'état du bâtiment, les travaux effectués et ceux à venir. Le décret 991-2025 précise ce qu'il doit contenir au minimum :
une estimation de l'état actuel et de la durée de vie restante des matériaux, appareils et équipements;
la description des réparations majeures prévues sur une période d'au moins 25 ans, avec une année de réalisation estimée pour chacune;
la liste des réparations effectuées, leurs dates et leurs coûts;
les travaux non effectués mais requis ou prévus, avec les raisons de leur non-exécution.
Le carnet doit être mis à jour par le conseil d'administration au moins une fois par année. Il doit être révisé par une personne habilitée minimalement aux 5 ans (ou aux 10 ans sous certaines conditions prévues au règlement). La personne qui l'établit ou le révise doit signer une déclaration datée à cet effet.
Pour plusieurs syndicats, la plus grande surprise sera la portée temporelle : un horizon de 25 ans de réparations majeures. Cela suppose un diagnostic technique sérieux, pas un simple inventaire des équipements.
3. L'étude du fonds de prévoyance : un outil de planification financière, pas un exercice de conformité
L'étude du fonds de prévoyance devient, avec le décret 991-2025, un document directement articulé avec le carnet d'entretien. Le règlement exige que l'étude contienne :
le solde du fonds de prévoyance utilisé comme point de départ;
une estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement, à l'année estimée de réalisation indiquée au carnet d'entretien;
une recommandation sur le montant devant être disponible au fonds au début de chaque année;
une recommandation sur les sommes à verser annuellement;
lorsqu'applicable, la part réservée aux parties communes à usage restreint;
une explication des calculs effectués;
la signature de l'auteur et la date.
L'étude doit être obtenue aux 5 ans minimum et porter sur une période d'au moins 25 ans. La personne qui la réalise doit être membre d'un ordre professionnel désigné par règlement.
Le Code civil continue par ailleurs d'exiger que la contribution au fonds de prévoyance soit d'au moins 5 % des charges communes (art. 1072 C.c.Q.). Dans la pratique, ce plancher est presque toujours insuffisant, et l'étude du fonds de prévoyance permet justement d'établir le montant réellement requis.
4. L'attestation du syndicat (art. 1068.1) : la photographie complète de votre copropriété
L'attestation, délivrée lors de la vente d'une fraction, est probablement l'élément qui aura le plus d'impact quotidien sur les conseils d'administration. Le décret 991-2025 énonce son contenu minimum avec une précision remarquable :
Éléments financiers :
le montant total du fonds de prévoyance et le montant devant être disponible au début de l'année en cours;
les contributions aux charges communes exigées et payées au cours des 3 dernières années;
les liquidités disponibles pour les dépenses courantes;
le surplus ou déficit annuel aux 3 derniers états financiers;
le budget prévisionnel de l'année en cours.
Éléments d'assurance :
la situation face aux polices souscrites;
le fonds d'auto-assurance et la plus haute franchise prévue.
Historique et prévisions :
les inspections et expertises réalisées au cours des 5 dernières années;
les sinistres au cours des 5 dernières années;
les réparations majeures effectuées au cours des 5 dernières années (dates, coûts);
les réparations majeures prévues au cours des 10 prochaines années (dates, coûts estimés);
les litiges en cours;
les modifications à la déclaration de copropriété au cours des 3 dernières années.
L'attestation doit être datée et signée par une personne autorisée, avec mention de son nom et de sa qualité.
En clair : un syndicat qui ne tient pas une comptabilité rigoureuse et qui n'a pas de carnet d'entretien à jour sera incapable de produire une attestation conforme dans un délai raisonnable. L'acheteur devra attendre. Le vendeur sera mécontent. Le conseil d'administration paraîtra désorganisé.
5. Par où commencer : un plan d'action en quatre étapes
Étape 1 — Diagnostic rapide. Est-ce que votre syndicat possède un carnet d'entretien? Une étude du fonds de prévoyance? Si oui, ont-ils été réalisés au cours des 5 dernières années? Ont-ils été signés et datés par une personne habilitée? Couvrent-ils une période de 25 ans?
Étape 2 — Identifier les écarts. Pour chacun des trois documents, comparer le contenu actuel aux exigences minimales du décret 991-2025. Les écarts constituent les priorités de travail.
Étape 3 — Planifier les mises à jour. Le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance ne se produisent pas en un après-midi. Certains ordres professionnels habilités (architectes, ingénieurs, évaluateurs agréés, selon les cas) ont des délais d'attente. Anticiper.
Étape 4 — Préparer l'infrastructure d'attestation. Le syndicat doit être capable de produire rapidement l'attestation dès qu'une fraction est mise en vente. Cela suppose que les 3 derniers états financiers sont à jour, que le registre des réparations majeures est tenu, que les litiges et modifications de la déclaration sont documentés. Pour un syndicat bien administré, c'est un exercice de consolidation. Pour un syndicat qui découvre ces obligations, c'est un chantier.
6. L'enjeu de la responsabilité des administrateurs
Rappelons-le : les administrateurs d'un syndicat sont les mandataires de la copropriété. Ils ont une obligation de diligence dans la gestion du bien d'autrui. Le décret 991-2025 rehausse le seuil de ce que signifie une gestion diligente en 2025 et au-delà.
Un administrateur qui néglige de faire produire le carnet d'entretien, l'étude du fonds de prévoyance ou qui délivre une attestation incomplète s'expose à voir sa responsabilité engagée. À l'inverse, un conseil d'administration qui se dote rapidement des outils conformes au décret protège à la fois la copropriété et ses membres.
En résumé
Le décret 991-2025 est entré en vigueur le 14 août 2025. Il transforme trois obligations abstraites en exigences concrètes, datées, signées et auditables. Pour les syndicats de copropriété québécois, c'est à la fois un défi de mise à niveau et une opportunité de professionnaliser leur gestion.
Chez Dōmia, nous accompagnons exclusivement les syndicats de copropriété du Québec. Si vous souhaitez évaluer la conformité de votre copropriété au décret 991-2025, ou simplement y voir plus clair avant votre prochaine assemblée, nous sommes là pour vous.
Références légales
Code civil du Québec, articles 1068.1, 1070, 1070.2, 1071, 1072, 1073 et 1791
Loi 16 (2019, chapitre 28)
Décret 991-2025 du 16 juillet 2025, Gazette officielle du Québec
Décret 442-2020 du 8 avril 2020 (règlement en matière d'assurance des copropriétés divises)
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou professionnel. Pour une analyse propre à votre copropriété, consultez un CPA ou un conseiller juridique spécialisé en copropriété.
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