Loi 16: Votre fonds de prévoyance est-il suffisant ? La vraie question à poser
La plupart des syndicats qui ont un fonds de prévoyance pensent qu'ils sont en règle. Ils versent un pourcentage des charges communes, mois après mois, et supposent que c'est suffisant. C'est souvent faux.
Le vrai problème des fonds de prévoyance au Québec n'est pas l'absence de cotisation — c'est la cotisation calculée sans étude sérieuse. On verse un montant arbitraire, sans savoir si l'immeuble aura besoin de 200 000 $ ou de 2 millions de dollars dans les vingt prochaines années.
Ce que la Loi 16 change fondamentalement
Depuis l'entrée en vigueur du règlement le 14 août 2025, tous les syndicats québécois doivent faire réaliser une étude du fonds de prévoyance par un professionnel indépendant, tous les cinq ans. Sans exception, quelle que soit la taille de la copropriété.
Cette étude doit couvrir un horizon d'au moins 25 ans. Elle évalue l'état des parties communes, estime leur durée de vie restante, chiffre les travaux à venir, et recommande les cotisations annuelles nécessaires pour maintenir un fonds suffisant — sans déficit et sans cotisations spéciales imprévues.
Résultat : les cotisations au fonds ne sont plus arbitraires. Elles doivent être fixées sur la base des recommandations de l'étude.
Les signes que votre fonds est sous-financé
Quelques indicateurs à surveiller dans vos états financiers :
— Le solde du fonds de prévoyance stagne ou diminue alors que l'immeuble vieillit.
— Aucune étude du fonds n'a été réalisée depuis plus de cinq ans — ou n'a jamais été réalisée.
— Le syndicat a dû imposer des cotisations spéciales pour financer des travaux non planifiés.
— Le budget du fonds est calculé en pourcentage fixe des charges communes, sans référence à une étude professionnelle.
Qui peut réaliser l'étude ?
La loi est précise sur ce point. L'étude doit être réalisée par un professionnel indépendant du syndicat — donc qui n'est pas administrateur, copropriétaire, gestionnaire, ni leur conjoint. Les ordres professionnels autorisés sont : OIQ (ingénieurs), OEAQ (évaluateurs agréés), OAQ (architectes), OTPQ (technologues) et, pour la partie financière, l'Ordre des CPA.
C'est l'un des rares cas où un CPA est explicitement autorisé par la loi à réaliser ce type d'étude — à condition d'être indépendant du syndicat.
Ce que ça change pour votre budget
Une fois l'étude reçue, le conseil d'administration doit présenter aux copropriétaires, à la prochaine AGA, la nouvelle contribution recommandée. Les copropriétaires consultent — mais c'est le CA qui adopte le budget et fixe la cotisation.
Pour beaucoup de syndicats, cela va signifier une hausse des contributions mensuelles. Mieux vaut l'anticiper et l'expliquer clairement à vos copropriétaires que de les confronter à une cotisation spéciale d'urgence dans cinq ans.
Sources
→ Regisco — Loi 16 et fonds de prévoyance : https://www.regisco.ca/post/loi-16-reglement-copropriete-2025
→ ExpertBâtiment — Étude du fonds de prévoyance : https://expertbatiment.ca/expertise/loi-16-etude-de-fonds-de-prevoyance/
→ RGCQ — Projet de loi 16 : réformes : https://rgcq.org/projet-de-loi-16-reformes