Loi 16: Fonds de prévoyance : votre SDC est-il suffisamment financé ?
La plupart des syndicats qui ont un fonds de prévoyance pensent qu'ils sont en règle. Ils versent un pourcentage des charges communes, mois après mois, et supposent que c'est suffisant. C'est souvent faux.
Le vrai problème des fonds de prévoyance au Québec n'est pas l'absence de cotisation — c'est la cotisation calculée sans étude sérieuse. On verse un montant arbitraire, sans savoir si l'immeuble aura besoin de 200 000 $ ou de 2 millions de dollars dans les vingt prochaines années.
Ce que la Loi 16 change fondamentalement
Depuis l'entrée en vigueur du règlement le 14 août 2025, tous les syndicats québécois doivent faire réaliser une étude du fonds de prévoyance par un professionnel indépendant. La fréquence dépend des caractéristiques de l'immeuble : tous les 5 ans dans le cas général, tous les 10 ans pour les petits immeubles répondant à au moins l'un des critères suivants — 8 unités ou moins, moins de 3 étages, ou copropriété horizontale sans parties communes du bâtiment.
Cette étude doit couvrir un horizon d'au moins 25 ans. Elle évalue l'état des parties communes, estime leur durée de vie restante, chiffre les travaux à venir, et recommande les cotisations annuelles nécessaires pour maintenir un fonds suffisant — sans déficit et sans cotisations spéciales imprévues.
Résultat : les cotisations au fonds ne sont plus arbitraires. Elles doivent être fixées sur la base des recommandations de l'étude.
Pour le détail exact du contenu obligatoire de l'étude, voir notre article Décret 991-2025 : trois obligations qui redéfinissent la gestion de votre syndicat.
Les signes que votre fonds est sous-financé
Quelques indicateurs à surveiller dans vos états financiers :
— Le solde du fonds de prévoyance stagne ou diminue alors que l'immeuble vieillit.
— Aucune étude du fonds n'a été réalisée depuis plus de cinq ans — ou n'a jamais été réalisée.
— Le syndicat a dû imposer des cotisations spéciales pour financer des travaux non planifiés.
— Le budget du fonds est calculé selon l'ancien plancher de 5% des charges communes (art. 1072 C.c.Q., supprimé le 14 août 2025), sans référence à une étude professionnelle qui le valide.
Qui peut réaliser l'étude ?
La loi est précise sur ce point. L'étude doit être réalisée par un professionnel indépendant qui répond à trois conditions cumulatives.
Première condition — appartenir à l'un des ordres reconnus : OIQ (ingénieurs), OEAQ (évaluateurs agréés), OAQ (architectes), OTPQ (technologues professionnels) ou Ordre des CPA du Québec.
Deuxième condition — exercer dans un champ de pratique pertinent : les activités professionnelles du membre doivent concerner principalement la gestion, la construction, la rénovation, l'évaluation ou l'inspection immobilière. Cette condition s'applique à tous les ordres, y compris les CPA.
Troisième condition — indépendance absolue : le professionnel ne peut être ni administrateur, ni gestionnaire, ni copropriétaire, ni occupant de l'immeuble, ni leur conjoint. Il ne peut pas non plus être lié à une personne morale ayant ces qualités.
Cette indépendance est essentielle. Elle garantit que l'étude reflète l'intérêt du syndicat, pas celui d'un fournisseur en place.
Ce que ça change pour votre budget
Une fois l'étude reçue, le conseil d'administration doit la présenter à la prochaine assemblée annuelle pour consultation. Il dispose ensuite de 30 jours suivant cette assemblée pour fixer les nouvelles contributions au fonds, sur la base des recommandations de l'étude. La consultation est obligatoire — la décision finale appartient au CA.
Pour beaucoup de syndicats, cela va signifier une hausse des contributions mensuelles. Mieux vaut l'anticiper et l'expliquer clairement à vos copropriétaires que de les confronter à une cotisation spéciale d'urgence dans cinq ans.
C'est exactement le rôle d'un CPA spécialisé en SDC : préparer ces communications avec rigueur, intégrer les recommandations de l'étude dans le budget annuel, et accompagner le CA dans la présentation aux copropriétaires.
Pour comprendre les autres exigences de la Loi 16 (carnet d'entretien, date butoir 2028), voir notre article Loi 16 : fonds de prévoyance et carnet d'entretien.
Références
Code civil du Québec, articles 1071 et 1072
Loi 16 (2019, chapitre 28) et Loi 31 (2024)
Décret 991-2025 du 30 juillet 2025, Gazette officielle du Québec
Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (RLRQ, c. CCQ, r. 8.01), articles 7 et 8