Loi 16: Ce que votre syndicat doit faire avant août 2028 — sans panique

Le règlement de la Loi 16 est officiellement en vigueur depuis le 14 août 2025. Trois ans. C'est le délai dont disposent les syndicats de copropriété québécois pour se conformer à leurs nouvelles obligations légales. Août 2028, c'est moins loin qu'il n'y paraît — et la majorité des syndicats n'ont toujours pas commencé.

Voici un plan d'action clair. Pas de jargon, pas de panique.

Ce que la loi exige, concrètement

La Loi 16 impose trois obligations à tous les syndicats de copropriété divise au Québec :

— Un carnet d'entretien préparé par un professionnel autorisé — ingénieur (OIQ), architecte (OAQ), évaluateur agréé (OEAQ) ou technologue professionnel (OTPQ) — avec un plan de réparations majeures couvrant au moins 25 ans. À noter : les CPA ne sont pas habilités pour le carnet d'entretien, qui est un document de nature technique sur le bâtiment.

— Une étude du fonds de prévoyance, réalisée par un professionnel indépendant du syndicat. Pour cette étude, l'Ordre des CPA s'ajoute aux quatre ordres précédents — sous réserve que la pratique principale du membre concerne la gestion, la construction, la rénovation, l'évaluation ou l'inspection immobilière. La fréquence varie selon les caractéristiques de l'immeuble : tous les 5 ans dans le cas général, tous les 10 ans pour les petits immeubles répondant à au moins l'un des critères suivants — 8 unités ou moins, moins de 3 étages, ou copropriété horizontale sans parties communes du bâtiment.

— Une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété — obligatoire depuis le 14 août 2025, sans période de transition. Elle doit être remise à tout copropriétaire vendeur dans les 15 jours suivant sa demande.

Pour le détail exact du contenu obligatoire de chaque document, voir notre article Décret 991-2025 : trois obligations qui redéfinissent la gestion de votre syndicat.

Le calendrier à retenir

— 14 août 2025 : attestation obligatoire immédiatement. Si vous recevez une demande d'un copropriétaire vendeur, vous avez 15 jours pour la produire.

— 14 août 2028 : carnet d'entretien et étude du fonds de prévoyance obligatoires pour tous les syndicats existants.

— Renouvellement périodique : étude du fonds de prévoyance et révision du carnet d'entretien tous les 5 ans, ou tous les 10 ans pour les petits immeubles répondant aux critères du règlement.

Si vous avez déjà agi avant août 2025

Bonne nouvelle. Tout carnet d'entretien ou étude du fonds de prévoyance réalisé entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 par un professionnel autorisé est reconnu valide pour cinq ans à compter de sa date de production. Vous n'avez pas à recommencer.

Si vos documents datent d'avant août 2023, vous disposez jusqu'au 14 août 2028 pour les faire mettre à jour selon les nouvelles normes.

Par où commencer ?

Premièrement, faites l'inventaire de ce que vous avez déjà. Un carnet d'entretien existe-t-il ? A-t-il été produit par un professionnel autorisé ? Date-t-il de moins de cinq ans ? Une étude du fonds de prévoyance a-t-elle été réalisée ? Si oui, par quel professionnel et à quelle date ?

Deuxièmement, mandatez un professionnel indépendant pour l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien si ce n'est pas fait. Les délais s'allongent — la demande est forte et les professionnels qualifiés sont occupés. Anticiper de 12 à 18 mois est prudent.

Troisièmement, préparez votre infrastructure d'attestation. Le syndicat doit pouvoir produire l'attestation rapidement dès qu'une demande arrive. Cela suppose des états financiers à jour, un registre des réparations majeures, une documentation des litiges et des modifications à la déclaration de copropriété.

Le rôle d'un CPA spécialisé en SDC

L'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien sont produits par des professionnels indépendants — Dōmia n'intervient pas dans leur réalisation. En revanche, leur mise en œuvre comptable et budgétaire est exactement ce que nous faisons.

Concrètement, un CPA spécialisé peut : maintenir une comptabilité rigoureuse qui sert de matière première fiable à l'étude, intégrer les recommandations de l'étude dans les budgets annuels, ajuster les états financiers pour refléter les nouvelles cotisations au fonds, et préparer l'infrastructure documentaire qui permet de produire une attestation conforme dans les 15 jours.

C'est cette continuité — entre l'étude technique du bâtiment, la comptabilité courante et les obligations de divulgation — qui distingue un syndicat préparé d'un syndicat qui se découvre à risque le jour où une vente est annoncée.

Références

Code civil du Québec, articles 1068.1, 1070.2 et 1071

Loi 16 (2019, chapitre 28) et Loi 31 (2024)

Décret 991-2025 du 30 juillet 2025, Gazette officielle du Québec

Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (RLRQ, c. CCQ, r. 8.01), articles 7 et 8