Attestation sur l'état de la copropriété : ce que votre syndicat doit savoir avant qu'une unité se vende
Depuis le 14 août 2025, la vente d'une unité de copropriété déclenche une obligation légale que beaucoup de syndicats n'ont pas encore anticipée : remettre à l'acheteur potentiel une attestation sur l'état de la copropriété, dans un délai de 15 jours suivant la demande du copropriétaire vendeur.
Quinze jours. C'est court. Et si vos livres ne sont pas à jour, ça peut rapidement devenir un problème.
Ce que l'attestation doit contenir
L'article 1068.1 du Code civil du Québec, précisé par le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, exige notamment :
Le solde du fonds de prévoyance à la date de l'attestation
Le montant des liquidités disponibles pour les dépenses courantes
Le solde du fonds d'autoassurance
Le surplus ou déficit des 3 derniers exercices financiers
Le budget prévisionnel de l'année en cours
Une confirmation de la couverture d'assurance du syndicat
Ces trois premiers montants doivent être établis à la date même de l'attestation — pas au dernier bilan annuel, pas à une date approximative. À la date de l'attestation.
Pourquoi ce n'est pas aussi simple que ça en a l'air
Établir un solde financier fiable à une date intermédiaire — entre deux clôtures d'exercice — demande un vrai travail comptable. Ce n'est pas une simple question de consulter un relevé de compte.
Il faut notamment tenir compte :
Des chèques et virements en circulation non encore débités
Des factures reçues mais non comptabilisées pour des travaux déjà réalisés
De la répartition correcte des cotisations entre les différents fonds
Des intérêts courus sur les placements
Du classement des sommes entre le fonds d'exploitation, le fonds de prévoyance et le fonds d'autoassurance
Un solde mal établi, c'est une attestation potentiellement trompeuse — et une responsabilité légale pour celui qui la signe.
Le rôle du CPA dans tout ça
L'Ordre des CPA du Québec a publié un guide clair à ce sujet. Il distingue deux situations :
Le CPA externe (en cabinet) ne peut pas signer n'importe quel formulaire d'attestation. S'il contient des déclarations relatives aux informations financières, il doit soit s'abstenir de signer, soit produire un rapport de mission de compilation en bonne et due forme — ce qui implique un mandat formel, une documentation rigoureuse et le respect intégral de la norme NCSC 4200.
Le CPA administrateur du syndicat peut signer l'attestation, mais reste lié par son code de déontologie : il doit s'assurer que les informations présentées sont exactes, complètes et non trompeuses.
Dans les deux cas, personne ne peut se permettre de signer des chiffres dont il ne connaît pas la provenance.
Ce que ça veut dire concrètement pour votre syndicat
L'attestation n'est pas un service qu'on peut commander à la dernière minute à un comptable inconnu. Pour préparer ces chiffres de façon fiable, le professionnel doit connaître vos livres — vos comptes, vos fonds, votre historique de cotisations, vos placements, vos dépenses en cours.
Un CPA qui ne suit pas votre dossier ne peut pas vous garantir des chiffres exacts à J+48.
C'est précisément pour cette raison qu'une gestion financière continue de votre syndicat n'est pas un luxe. C'est ce qui vous permet de répondre à une demande d'attestation dans les délais, sans précipitation, sans approximation.
Ne vous retrouvez pas pris de court
Une vente peut se déclencher à n'importe quel moment de l'année. Le copropriétaire vendeur n'a pas à vous prévenir longtemps à l'avance — il a juste à faire la demande, et le délai de 15 jours commence à courir.
Si vos livres sont tenus à jour en continu, cette attestation devient une formalité. Sinon, elle devient une urgence.
Chez Dōmia CPA, la tenue de livres rigoureuse et le suivi financier continu font partie de chacun de nos forfaits — précisément pour que votre syndicat soit prêt, en tout temps, à répondre à ce genre d'obligation.
Vous avez des questions sur l'attestation ou sur la gestion financière de votre syndicat ? Contactez-nous.