Loi 16 : fonds de prévoyance et carnet d'entretien
Votre syndicat est-il vraiment prêt pour novembre 2027?
Depuis son adoption en 2019, la Loi 16 redéfinit les standards de gestion des syndicats de copropriété au Québec. Son objectif est clair : mettre fin à la gestion à vue et obliger les SDC à planifier l'entretien et le financement de leurs immeubles sur le long terme. Deux outils sont au cœur de cette réforme — le carnet d'entretien et le fonds de prévoyance — et les deux sont désormais obligatoires.
Le carnet d'entretien : la mémoire de votre immeuble
Le carnet d'entretien est un registre structuré qui répertorie toutes les composantes de l'immeuble — toiture, enveloppe, systèmes mécaniques, ascenseurs, stationnements — avec leur état actuel, leur durée de vie prévue et les interventions d'entretien à planifier.
Ce document n'est pas un luxe. C'est la base à partir de laquelle on peut estimer les dépenses futures de façon réaliste, éviter les réparations d'urgence coûteuses et démontrer aux acheteurs potentiels que le syndicat est bien géré. Les notaires et les institutions financières le demandent de plus en plus systématiquement lors des transactions immobilières.
Sans carnet d'entretien, le syndicat avance sans carte. Les décisions se prennent en réaction plutôt qu'en prévention — et c'est toujours plus cher.
Le fonds de prévoyance : une réserve qui doit être à la hauteur
Le fonds de prévoyance existe pour financer les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Ce qu'impose la Loi 16, c'est que ce fonds soit suffisant — et que cette suffisance soit démontrée par une étude réalisée par un professionnel qualifié (ingénieur, architecte ou technologue accrédité).
Cette étude projette les dépenses sur plusieurs décennies, tient compte de l'inflation et détermine le niveau de cotisation annuel nécessaire pour maintenir le fonds en santé. Elle remplace les calculs approximatifs basés sur un pourcentage arbitraire des charges communes.
Le résultat est souvent surprenant. Des syndicats qui cotisent depuis des années découvrent que leur fonds est nettement insuffisant par rapport aux dépenses projetées — et que l'écart devra être comblé, d'une façon ou d'une autre.
La date butoir : 14 novembre 2027
Tous les syndicats de copropriété doivent être en conformité avec les exigences de la Loi 16 d'ici le 14 novembre 2027. Cela peut sembler loin, mais le processus prend du temps : mandater un professionnel pour l'étude, recevoir le rapport, le présenter en assemblée, ajuster les cotisations. Plus on attend, moins on a de marge pour corriger progressivement la situation.
Les syndicats qui attendent risquent de devoir imposer des cotisations spéciales élevées à leurs copropriétaires pour rattraper un retard qui aurait pu être évité.
Le rôle de Dōmia dans ce processus
Dōmia CPA n'est pas l'ingénieur qui produit l'étude du fonds de prévoyance — mais nous sommes le partenaire qui traduit ses conclusions en réalité financière. Nous intégrons les recommandations dans votre budget annuel, ajustons vos prévisions, mettons à jour vos états financiers et assurons un suivi rigoureux de l'évolution du fonds dans le temps.
Nous aidons aussi les conseils d'administration à présenter ces informations clairement aux copropriétaires — parce qu'une décision bien comprise est une décision mieux acceptée.
Vous n'avez pas encore entamé le processus de conformité à la Loi 16? Contactez Dōmia CPA. On commence par un état des lieux.