La copropriété au Québec est-elle condamnée?
Ce que je vois sur le terrain — et pourquoi la réponse n'est pas si simple
On me pose cette question de plus en plus souvent. Des copropriétaires inquiets. Des administrateurs épuisés. Des gens qui lisent les nouvelles, qui voient la complexité s'accumuler, et qui commencent à se demander si le modèle de la copropriété divise au Québec est encore viable.
La question est légitime. Et elle mérite une réponse honnête.
La pression est réelle — soyons clairs
Depuis quelques années, les exigences sur les syndicats de copropriété se sont multipliées à un rythme que peu de conseils d'administration ordinaires peuvent suivre.
La Loi 16 a imposé des fonds de prévoyance sérieux, des études du fonds de prévoyance obligatoires, une gestion rigoureuse des actifs. La Loi 141 a changé les règles du jeu en assurance. L'article 1068.1 du Code civil — en vigueur depuis août 2025 — exige maintenant une attestation sur l'état de la copropriété à chaque transaction immobilière. La Loi 31 a resserré les règles sur la location.
Ce n'est pas anodin. Ce sont des obligations réelles, avec des délais réels, et des conséquences réelles si elles ne sont pas respectées.
Et pendant ce temps, trouver des copropriétaires prêts à siéger bénévolement sur un conseil d'administration, à porter la responsabilité de tout ça, devient de plus en plus difficile.
Je comprends pourquoi certains pensent que le modèle est à bout de souffle.
Mais l'extinction totale? Non.
Voici ce que la panique oublie : la copropriété divise, c'est une structure de propriété individuelle. Vous possédez votre fraction, votre titre de propriété, votre part des parties communes. Pour qu'un immeuble en copropriété « disparaisse » et passe aux mains d'un seul propriétaire, il faudrait que 100 % des copropriétaires vendent en même temps — une coordination extraordinairement difficile à réaliser, sauf dans les très petits syndicats.
Ce scénario existe. Des syndicats de 2, 3, 4 unités se dissolvent parfois. Mais à l'échelle du parc immobilier québécois — qui compte plus de 7 600 syndicats actifs — une disparition générale du modèle, ce n'est pas ce qui s'en vient.
Ce qui s'en vient, c'est une bifurcation
Ce que je vois, c'est un marché qui va se séparer en deux catégories très distinctes.
D'un côté, les syndicats bien gouvernés : fonds de prévoyance solide, livres comptables à jour, conformité légale documentée, attestations produites dans les délais. Ces syndicats vont voir la valeur de leurs unités augmenter. Dans un marché où l'acheteur est de plus en plus exigeant et informé, une copropriété saine va se démarquer.
De l'autre, les syndicats mal gérés : cotisations insuffisantes depuis des années, fonds de prévoyance vide ou inexistant, pas de suivi comptable rigoureux, conflits non résolus. Ces syndicats vont voir leurs unités se dévaluer, attirer des acheteurs opportunistes, et potentiellement se retrouver dans des situations où des investisseurs institutionnels tentent d'en prendre le contrôle majoritaire — non pas pour dissoudre, mais pour gérer comme un immeuble à revenus.
Ce n'est pas la fin de la copropriété. C'est un tri.
Le rôle du CPA dans tout ça
L'attestation sur l'état de la copropriété (art. 1068.1) est signée par le syndicat — c'est-à-dire par le conseil d'administration, pas par un comptable. Mais la qualité de cette attestation dépend directement de la qualité des informations financières disponibles.
Un syndicat dont les livres sont tenus avec rigueur par un CPA indépendant peut produire cette attestation avec confiance. Un syndicat dont la comptabilité est approximative, ou dont le gestionnaire produit à la fois les états financiers et l'attestation, s'expose à des erreurs, des conflits d'intérêts, et des litiges potentiels lors des transactions.
La gouvernance financière d'un syndicat n'est pas un luxe administratif. C'est une protection pour chaque copropriétaire — et pour la valeur de revente de chaque unité.
Ce que vous pouvez faire maintenant
Que vous soyez copropriétaire ou membre d'un conseil d'administration, la question à vous poser est simple : est-ce que notre syndicat serait capable de passer à travers un examen sérieux aujourd'hui?
Nos états financiers sont-ils à jour?
Notre fonds de prévoyance est-il adéquat?
Nos contrats et nos assurances sont-ils en règle?
Pourrions-nous produire une attestation propre demain matin si un acheteur se présentait?
Si la réponse vous rend inconfortable, c'est le moment d'agir — avant qu'une transaction vous force la main.
Chez Dōmia CPA, on travaille exclusivement avec des syndicats de copropriété au Québec. Notre rôle, c'est de vous donner les outils financiers et la conformité documentée pour que votre syndicat soit dans la première catégorie — celle qui prend de la valeur.