Votre complexe a plusieurs bâtiments? Vous avez peut-être besoin d'un syndicat horizontal — et vous ne le savez pas encore.
Si vous administrez un syndicat de copropriété dans un complexe avec plus d'un bâtiment, cet article vous concerne directement. Pas pour vous faire peur — mais pour vous éviter une surprise désagréable lors d'une transaction, d'un sinistre, ou d'une inspection de conformité.
D'abord, c'est quoi exactement un syndicat horizontal?
Imaginez un complexe résidentiel avec deux bâtiments côte à côte, un stationnement intérieur partagé, et une entrée commune. Chaque bâtiment a ses propres copropriétaires. Mais à qui appartient le stationnement? Qui est responsable de l'entrée commune? Qui cotise pour les réparer?
C'est exactement le rôle du syndicat horizontal : gérer les éléments communs qui appartiennent à plusieurs groupes de copropriétaires en même temps.
Dans ce modèle juridique, on parle de copropriété superposée (art. 1058 C.c.Q.) :
Chaque bâtiment a son propre syndicat vertical → gère les parties communes de son immeuble
Un syndicat horizontal chapeaute l'ensemble → gère ce qui appartient à tout le monde
Les articles 1059 et 1060 C.c.Q. précisent que chaque syndicat constitué dans ce cadre est une personne morale distincte, avec ses propres droits, obligations et déclaration de copropriété.
Est-ce obligatoire si ce n'est pas dans ma déclaration de copropriété?
C'est la question que tout le monde devrait poser — et la réponse est nuancée.
Strictement parlant : non. La loi ne crée pas automatiquement un syndicat horizontal. C'est la déclaration de copropriété qui doit le prévoir et le structurer. Si votre déclaration est muette sur le sujet, aucune obligation légale explicite ne vous force à en créer un.
Dans les faits : c'est risqué de ne pas l'avoir.
Si la réalité physique de votre complexe correspond à une copropriété superposée — plusieurs bâtiments, éléments communs partagés — l'absence de structure horizontale crée un vide juridique aux conséquences concrètes :
Propriété floue : à qui appartient légalement le stationnement partagé? Sans syndicat horizontal désigné, personne ne peut répondre clairement.
Contrats non valides : qui a l'autorité légale pour signer un contrat d'entretien pour les éléments communs à tous les bâtiments? Un syndicat vertical ne peut pas agir au nom d'un autre.
Fonds de prévoyance incomplet : sans entité responsable des éléments communs partagés, personne ne cotise formellement pour les réparer ou les remplacer.
Responsabilité personnelle des administrateurs : en l'absence de structure claire, les décisions prises sur ces éléments peuvent engager personnellement les membres du CA.
La solution pratique : un notaire spécialisé en copropriété peut recommander de modifier la déclaration de copropriété pour formaliser la structure horizontale. Cette modification requiert généralement un vote en assemblée extraordinaire. C'est une démarche, mais c'est la bonne façon de régulariser la situation — et de protéger tout le monde.
Comment savoir si vous êtes dans cette situation?
Posez-vous ces quelques questions :
1. Votre complexe compte-t-il plus d'un bâtiment physiquement séparé? Si oui, et que certaines infrastructures sont partagées entre ces bâtiments, un syndicat horizontal est probablement requis.
2. Avez-vous des éléments communs qui "appartiennent à tout le monde"? Stationnement souterrain partagé, entrée principale, voie d'accès, système de géothermie commun, toiture d'un lien couvert entre deux bâtiments — ces éléments n'appartiennent pas clairement à un seul syndicat vertical.
3. Votre déclaration de copropriété décrit-elle une structure à deux niveaux? Certaines déclarations prévoient explicitement une copropriété superposée. D'autres sont muettes — et c'est là que les problèmes commencent.
4. Gérez-vous tous vos bâtiments avec un seul conseil d'administration et un seul compte de banque? Ce n'est pas nécessairement une erreur, mais c'est un signal qui mérite qu'on s'y attarde.
Pourquoi c'est important — concrètement
Lors d'une vente
Un notaire diligent va examiner la structure juridique. Si la copropriété superposée n'est pas formalisée, il peut y avoir des questionnements sur la validité du titre ou de la gestion des parties communes. Dans certains cas, ça bloque ou complique la transaction.
Lors d'un sinistre
Si un dégât survient dans le stationnement partagé et qu'il n'est pas clairement attribué à un syndicat légalement constitué, votre assureur pourrait contester la réclamation ou l'indemnité. Qui avait l'obligation de maintenir cet espace? Qui avait souscrit l'assurance?
En vertu de la Loi 16 et du Décret 991-2025
Depuis le 14 août 2025, le règlement d'application de la Loi 16 est en vigueur (Décret 991-2025, Gazette officielle du Québec). Il impose trois obligations à chaque syndicat individuellement :
L'attestation sur l'état de la copropriété (art. 1068.1 C.c.Q.) — obligatoire dès maintenant lors de toute vente d'une unité
Le carnet d'entretien — rédigé par un professionnel autorisé (ingénieur, architecte, technologue professionnel ou évaluateur agréé), couvrant 25 ans de travaux prévus
L'étude du fonds de prévoyance — à renouveler tous les 5 ans
Date butoir pour le carnet et l'étude : 14 août 2028.
Si votre complexe n'a pas de syndicat horizontal formalisé, vous ne pouvez pas déterminer quels éléments communs appartiennent à quel syndicat — et donc impossible de produire un carnet d'entretien conforme ni de calculer des cotisations au fonds de prévoyance qui reflètent la réalité. Le Décret 991-2025 rend ce flou juridique encore plus coûteux qu'avant.
Ce que ça implique sur le plan comptable
Un syndicat horizontal est une personne morale distincte. Ça veut dire :
Des livres comptables séparés
Des états financiers distincts (compilation ou examen)
Un fonds de prévoyance propre, avec une étude de fonds séparée
Une déclaration fiscale annuelle (T2 / CO-17)
Un conseil d'administration et des assemblées annuelles
Si votre complexe compte 3 bâtiments avec un syndicat horizontal, vous avez potentiellement 4 entités juridiques — chacune avec ses obligations comptables, fiscales et légales.
C'est gérable. Mais ça demande une structure claire dès le départ.
Ce qu'on voit souvent sur le terrain
Beaucoup de complexes ont été développés il y a 20 ou 30 ans, à une époque où les règles étaient moins strictes et les administrateurs moins informés. Voici les situations qu'on rencontre régulièrement :
Un seul compte bancaire pour plusieurs bâtiments
Un fonds de prévoyance qui mélange les cotisations de tous les syndicats
Une déclaration de copropriété qui prévoit une structure horizontale… mais que personne n'a jamais mise en place
Des charges communes "partagées à parts égales entre les deux bâtiments" sans aucune résolution ni entente formalisée
Aucun de ces administrateurs ne l'a fait par mauvaise volonté. Ils n'étaient tout simplement pas informés. Et souvent, leur gestionnaire immobilier non plus.
Par où commencer?
Si vous vous reconnaissez dans l'une ou l'autre de ces situations, voici les premières étapes :
Relisez votre déclaration de copropriété — cherchez les mots "copropriété superposée", "syndicat horizontal", ou une description des éléments communs à l'ensemble du complexe
Consultez un notaire spécialisé en copropriété — pour valider si votre structure juridique est conforme ou si elle doit être régularisée
Faites un audit de vos finances — pour savoir si les fonds de chaque entité sont bien séparés et correctement gérés
Planifiez votre conformité Loi 16 — en sachant exactement quels éléments appartiennent à quel syndicat
En résumé
Le syndicat horizontal n'est pas une complication supplémentaire. C'est une protection légale et financière pour tous les copropriétaires du complexe. Bien structuré, il clarifie les responsabilités, sécurise les transactions futures et permet une planification fiable du fonds de prévoyance.
Si vous avez des doutes sur la structure de votre copropriété, c'est le bon moment de clarifier — avant qu'une vente, un sinistre ou une inspection vous y oblige.
Références légales
Code civil du Québec, articles 1058 (copropriété superposée - fondement juridique du syndicat horizontal)
Code civil du Québec, articles 1059 (personnalité juridique distincte de chaque syndicat)
Code civil du Québec, articles 1060 (déclaration de copropriété dans une structure superposée)
Code civil du Québec, articles 1068.1 (attestation sur l’état de la copropriété)
Code civil du Québec, articles 1070.2 (carnet d’entretien)
Loi 16 - Loi visant principalement à améliorer la qualité du bâti résidentiel (2019, chapitre 28)
Décret 991-2025 - Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, Gazatte officielle du Québec, 30 juillet 2025 (en vigueur le 14 aout 2025)