Déclarations fiscales d'un syndicat de copropriété : ce que vous devez produire
Votre syndicat ne génère pas de profit. Il ne vend rien, ne rend pas de services commerciaux. Pourquoi aurait-il des obligations fiscales ?
Parce que le fisc canadien et québécois considère un syndicat de copropriété comme une personne morale — et à ce titre, il doit produire ses déclarations. Même à zéro. Même sans revenus. La non-production de ces déclarations expose le syndicat à des pénalités administratives, même si aucune taxe n'est due.
Les déclarations obligatoires
Au fédéral : deux formulaires peuvent être requis. Le T2 (Déclaration de revenus des sociétés) est obligatoire pour tous les syndicats, même sans impôt à payer. Le T1044 (Déclaration de renseignements des organismes sans but lucratif) s'ajoute si l'un des seuils suivants est atteint : actifs supérieurs à 200 000 $ à un moment de l'exercice, revenus de biens (intérêts, loyers, redevances) supérieurs à 10 000 $, ou si le syndicat avait l'obligation de produire un T1044 dans une année antérieure. Pour la majorité des copropriétés du Québec — dont le fonds de prévoyance dépasse rapidement 200 000 $ — le T1044 est en pratique systématiquement requis.
Au provincial : la Déclaration de revenus et de renseignements des sociétés sans but lucratif — formulaire CO-17.SP. Elle doit être produite auprès de Revenu Québec dans le même délai. Les deux déclarations — fédérale et provinciale — sont distinctes et doivent être produites séparément. Le CO-17.SP est spécifique aux OSBL ; le CO-17 régulier ne s'applique pas aux syndicats de copropriété.
Concernant la TPS-TVQ : les frais communs / charges communes des copropriétés résidentielles sont des fournitures exonérées au sens de la Loi sur la taxe d'accise et de la Loi sur la taxe de vente du Québec — ils ne déclenchent donc pas l'obligation d'inscription. Cette inscription pourrait toutefois devenir requise si le syndicat génère d'autres revenus taxables (par exemple : location d'espaces communs à des tiers, location commerciale d'une partie de l'immeuble, services payants à des non-copropriétaires) et que ces revenus dépassent 30 000 $ sur une période de 12 mois. La situation mérite d'être analysée au cas par cas.
Les erreurs fréquentes
— Ne pas produire du tout, en supposant que l'absence de profit dispense de l'obligation. Faux — la déclaration est obligatoire même si le résultat fiscal est nul.
— Confondre l'exercice financier du syndicat avec l'année civile. Beaucoup de syndicats ont un exercice qui ne correspond pas au 31 décembre — les délais sont calculés à partir de la fin de leur propre exercice.
— Oublier la déclaration provinciale en produisant seulement la déclaration fédérale, ou l'inverse.
— Ne pas conserver les déclarations et les accusés de réception dans le registre du syndicat — ce qui crée des problèmes lors des ventes d'unités et des demandes d'attestation.
— Choisir une fin d'exercice mal alignée avec la réalité du syndicat. La fin d'exercice peut être n'importe quelle date dans les 53 semaines suivant la constitution. Une fois choisie, elle devient permanente sauf demande de modification autorisée. Un mauvais choix peut compliquer la production des états financiers, les budgets prévisionnels et la coordination avec les assemblées annuelles.
Qui produit ces déclarations ?
Légalement, ces déclarations peuvent être signées par un administrateur du syndicat. En pratique, leur préparation par un CPA spécialisé en SDC offre plusieurs avantages : maîtrise des règles spécifiques aux OSBL, calcul correct des seuils du T1044, choix optimal de la fin d'exercice, conservation rigoureuse des accusés de réception — autant d'éléments qui s'avèrent précieux lors d'une demande d'attestation ou d'une vente d'unité. Chez Dōmia CPA, la production des T2, T1044 et CO-17.SP fait partie intégrante des forfaits mensuels — vous n'avez pas à y penser.
Les pénalités s'accumulent. Au fédéral, la pénalité pour défaut de production peut atteindre 2 500 $ par année. Au Québec, Revenu Québec peut imposer une cotisation estimative basée sur les montants qu'il considère justes — ce qui peut fragiliser les finances du syndicat.
Un retard ou une omission, même involontaire, peut compliquer les ventes d'unités et la production de l'attestation du syndicat — désormais obligatoire sous la Loi 16.
Références
Loi de l'impôt sur le revenu (Canada), alinéa 149(1)l) — exemption d'impôt des OSBL
Agence du revenu du Canada, Déclaration T2et T1044 — Déclaration de renseignements des organismes sans but lucratif
Revenu Québec, Déclaration CO-17.SP— Déclaration de revenus et de renseignements des sociétés sans but lucratif