Loi 141 : assurances et états financiers de votre syndicat

Sous-assuré sans le savoir : le risque que beaucoup de SDC ignorent

La Loi 141, sanctionnée le 13 juin 2018, a profondément modifié les règles du jeu en matière d'assurances pour les syndicats de copropriété. Ses dispositions sont entrées en vigueur progressivement entre 2020 et 2022. Pourtant, beaucoup de SDC continuent de fonctionner avec une couverture qui ne respecte plus les exigences actuelles.

Ce que la loi impose maintenant

Avant la Loi 141, les syndicats déterminaient eux-mêmes la valeur assurée de leur immeuble, souvent sur la base de la valeur municipale ou d'une estimation approximative. Cette pratique est désormais révolue.

La loi exige que la couverture soit établie sur la base de la valeur de reconstruction de l'immeuble selon les normes, usages et règles de l'art en vigueur — c'est-à-dire le coût réel qu'il faudrait engager pour reconstruire l'immeuble en respectant les codes et standards actuels. Cette nuance est importante : les normes ont évolué depuis la construction de plusieurs immeubles, et la reconstruction conforme coûte généralement plus cher que la construction originale.

Le syndicat doit également maintenir une assurance de responsabilité civile adéquate pour couvrir les dommages causés à des tiers.

Pourquoi la sous-assurance est un risque réel

Dans un contexte où les coûts de construction ont augmenté de façon significative ces dernières années, la valeur de reconstruction d'un immeuble peut être bien supérieure à ce que beaucoup de syndicats imaginent. Un immeuble dont la valeur marchande est de 3 millions de dollars peut nécessiter 5 millions pour être reconstruit à neuf.

En cas de sinistre majeur, la différence entre la valeur assurée et la valeur réelle de reconstruction est à la charge des copropriétaires. Ce sont eux qui absorbent le manque — sous forme de cotisations spéciales imposées au pire moment possible.

Une évaluation à jour n'est pas qu'une formalité légale. C'est une protection directe pour chaque copropriétaire.

Le fonds d'auto-assurance : le troisième fonds que vous devez maintenant avoir

Depuis le 15 avril 2022, l'article 1071.1 C.c.Q. impose à tout syndicat la constitution d'un fonds d'auto-assurance, distinct du fonds d'opération et du fonds de prévoyance. Son montant minimal doit égaler la plus haute franchise prévue par les assurances du syndicat (à l'exclusion des franchises pour tremblements de terre et inondations).

Concrètement, ce fonds protège le syndicat lorsqu'un sinistre survient : c'est lui qui paie la franchise, plutôt que de devoir imposer une cotisation spéciale dans l'urgence.

Si le fonds est utilisé, le syndicat doit le reconstituer — sur un an si moins de la moitié a été retirée, sur deux ans si plus de la moitié l'a été. Cette mécanique de reconstitution doit être intégrée à votre planification budgétaire, et apparaître clairement dans vos états financiers.

Ce que les états financiers doivent refléter

Les assurances ne sont pas qu'un enjeu opérationnel. Elles ont une dimension financière importante que les états financiers doivent documenter adéquatement.

Dōmia CPA s'assure que :

• Les primes d'assurance sont correctement comptabilisées et ventilées dans le bon fonds (opération)

• Les franchises sont documentées et connues du conseil d'administration

• La valeur assurée et la date de la dernière évaluation apparaissent dans les notes aux états financiers

• Le budget prévoit les ajustements de primes à la suite d'une réévaluation ou de travaux importants

Ces informations permettent aux copropriétaires d'avoir un portrait complet et fidèle de la situation — et aux administrateurs de prendre des décisions éclairées.

L'assurance du syndicat ne couvre pas tout

Il est important que les copropriétaires comprennent la distinction entre l'assurance du syndicat et leur propre assurance individuelle. L'assurance du SDC couvre l'immeuble dans son unité de référence — c'est-à-dire les finitions standards telles que construites initialement, selon la description que le syndicat doit tenir à jour conformément à l'art. 1070 C.c.Q. Les améliorations apportées par un copropriétaire (planchers de bois franc, armoires haut de gamme, salles de bain rénovées) ne sont pas couvertes par la police du syndicat. »

« Sans cette description précise, toutes les améliorations sont implicitement incluses dans le coût de reconstruction — ce qui fait grimper les primes de tout le monde. C'est un sujet souvent négligé qui peut peser lourd sur les finances du syndicat.

Chaque copropriétaire doit donc détenir sa propre assurance. Et depuis le 15 octobre 2020, l'article 1064.1 C.c.Q. en fait une obligation légale — pas seulement une bonne pratique : la couverture de responsabilité civile minimale est de 1 000 000 $ pour les copropriétés de moins de 13 fractions, et 2 000 000 $ pour celles de 13 fractions ou plus. Cette assurance doit aussi protéger les améliorations apportées par le copropriétaire, qui ne sont pas couvertes par la police du syndicat.

Références légales

Code civil du Québec, articles 1064.1, 1070, 1071.1, 1073, 1074.1

Loi visant principalement à améliorer l'encadrement du secteur financier (2018, chapitre 23) — Loi 141

Décret 442-2020 du 8 avril 2020 (Règlement établissant diverses mesures en matière d'assurance des copropriétés divises)