Loi 141 : assurances et états financiers de votre syndicat

Sous-assuré sans le savoir : le risque que beaucoup de SDC ignorent

La Loi 141, en vigueur depuis 2018, a profondément modifié les règles du jeu en matière d'assurances pour les syndicats de copropriété. Pourtant, beaucoup de SDC continuent de fonctionner avec une couverture qui ne respecte plus les exigences actuelles. Le problème, c'est qu'on ne le découvre généralement qu'au moment d'un sinistre — et c'est trop tard.

Ce que la loi impose maintenant

Avant la Loi 141, les syndicats déterminaient eux-mêmes la valeur assurée de leur immeuble, souvent sur la base de la valeur municipale ou d'une estimation approximative. Cette pratique est désormais révolue.

La loi exige que la couverture soit établie sur la base de la valeur de reconstruction à neuf de l'immeuble — c'est-à-dire le coût réel qu'il faudrait engager pour reconstruire l'immeuble à l'identique en cas de sinistre total. Cette valeur doit être déterminée par une évaluation réalisée par un évaluateur agréé, et mise à jour au moins tous les cinq ans.

Le syndicat doit également maintenir une assurance de responsabilité civile adéquate pour couvrir les dommages causés à des tiers.

Pourquoi la sous-assurance est un risque réel

Dans un contexte où les coûts de construction ont augmenté de façon significative ces dernières années, la valeur de reconstruction d'un immeuble peut être bien supérieure à ce que beaucoup de syndicats imaginent. Un immeuble dont la valeur marchande est de 3 millions de dollars peut nécessiter 5 millions pour être reconstruit à neuf.

En cas de sinistre majeur, la différence entre la valeur assurée et la valeur réelle de reconstruction est à la charge des copropriétaires. Ce sont eux qui absorbent le manque — sous forme de cotisations spéciales imposées au pire moment possible.

Une évaluation à jour n'est pas qu'une formalité légale. C'est une protection directe pour chaque copropriétaire.

Ce que les états financiers doivent refléter

Les assurances ne sont pas qu'un enjeu opérationnel. Elles ont une dimension financière importante que les états financiers doivent documenter adéquatement.

Dōmia CPA s'assure que :

• Les primes d'assurance sont correctement comptabilisées et ventilées dans le bon fonds (opération)

• Les franchises sont documentées et connues du conseil d'administration

• La valeur assurée et la date de la dernière évaluation apparaissent dans les notes aux états financiers

• Le budget prévoit les ajustements de primes à la suite d'une réévaluation ou de travaux importants

Ces informations permettent aux copropriétaires d'avoir un portrait complet et fidèle de la situation — et aux administrateurs de prendre des décisions éclairées.

L'assurance du syndicat ne couvre pas tout

Il est important que les copropriétaires comprennent la distinction entre l'assurance du syndicat et leur propre assurance individuelle. L'assurance du SDC couvre l'immeuble dans son état d'origine — les finitions standards telles que construites initialement. Les améliorations faites par un copropriétaire dans son unité (planchers de bois franc, armoires haut de gamme, salles de bain rénovées) ne sont pas couvertes par la police du syndicat.

Chaque copropriétaire doit donc détenir sa propre assurance pour protéger ses améliorations et couvrir sa responsabilité civile personnelle. C'est le genre d'information que Dōmia intègre dans la communication annuelle aux copropriétaires, pour éviter les mauvaises surprises.

Vous doutez que votre couverture d'assurance soit conforme aux exigences de la Loi 141? Parlons-en. Dōmia CPA peut vous aider à faire le point.